שינויי חקיקה במיסוי הכנסות מדמי שכירות: מה השתנה ומה חשוב לדעת

בשנת 2023 נכנסו לתוקפן הקלות מיסוי משמעותיות לבעלי דירות יחידות בישראל, שמאפשרות ניכוי הוצאות שכירות מהכנסות דמי שכירות. במאמר זה נסקור את השינויים ונבין כיצד כל מי שמשכיר דירה ונדרש לשכור דירה אחרת למגוריו יכול ליהנות מההקלות החדשות ולחסוך בתשלומי המס.

במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה לשנות התקציב 2023-2024), הוכנסו שינויים משמעותיים בנוגע למיסוי הכנסות מדמי שכירות של דירות מגורים.
אחד השינויים המרכזיים נוגע ליכולת כל אחד ואחת לנכות הוצאות שכירות משכר דירה שמתקבל מהשכרת דירה יחידה. מאמר זה נועד להסביר את השינויים ולהבהיר כיצד על בעלי דירות המשכירים נכסיהם לפעול כדי להימנע מתשלומים מיותרים וליהנות מההקלות שהחוק מציע.

הרקע לשינויי החקיקה

סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מאפשר תשלום מס מופחת בשיעור של 10% על הכנסות מהשכרת דירות מגורים בישראל, בתנאים הבאים:

1. הדירה מושכרת על ידי יחיד ומשמשת למגורים בישראל.
2. ההכנסה מדמי השכירות אינה נחשבת הכנסה מעסק.
3. בעל הדירה אינו זכאי לנכות פחת או הוצאות הקשורות להשכרת הנכס, ואין לו אפשרות לקזז או לזכות במס או בהכנסות מדמי השכירות.

מהו השינוי?

מעניק הטבה משמעותית לבעלי דירות יחידות המשכירים את נכסם ומשכירים דירה אחרת למגוריהם.
החל משנת 2023, מי שבבעלותו דירת מגורים יחידה ומחליט להשכירה בזמן שהוא עצמו שוכר דירה אחרת למגורים, יוכל לנכות את הוצאות השכירות של הדירה שהוא שוכר כנגד הכנסות השכירות שהוא מקבל על הדירה המושכרת.
שינוי זה משמעותי במיוחד עקב מצב המלחמה בישראל, כאשר משפחות נאלצו לעבור לגור במקום אחר, להשכיר ולשכור דירה חלופית.

ניכוי זה מוגבל לסכום הכנסות השכירות השנתי או לתקרה של 90,000 ש"ח בשנה, לפי הנמוך מביניהם. לדוגמה, אם אדם מקבל דמי שכירות של 8,000 ש"ח לחודש ומשלם 7,500 ש"ח שכירות עבור דירתו הנוכחית, הוא יוכל לנכות את מלוא הוצאות השכירות, וישלם מס של 10% רק על יתרת ה-500 ש"ח.

איך נהנים מההטבה?

כדי ליהנות מההטבה, יש לקחת בחשבון את הכללים הבאים:

1. דירת מגורים יחידה – החוק מתייחס לדירות מגורים המוגדרות כדירה יחידה של בעל הנכס. במקרה בו בעל הדירה מחזיק בדירה נוספת, אך חלקו בה נמוך משליש, או שהדירה הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997, הדירה תיחשב עדיין כדירת מגורים יחידה.
2. הוצאות שכירות מוטבות – הכוונה להוצאות שכירות המשולמות עבור דירת מגורים חלופית בישראל או עבור תשלומים שנתיים לבית אבות או בית חולים גריאטרי.
3. חישוב ניכוי לפי התא המשפחתי – הניכוי יבוצע על פי התא המשפחתי, כלומר כל הכנסות השכירות והוצאות השכירות של בני הזוג והילדים (עד גיל 18) ייחשבו כהכנסות והוצאות יחידה אחת.

מה צריך לעשות בפועל?

כדי להחיל את ההטבה ולשלם את המס על ההכנסות מדמי השכירות בניכוי ההוצאות המוטבות, ישנם מספר שלבים:

– משכיר עם תיק במס הכנסה: יש לדווח על פרטי הדירה המושכרת ועל הדירה השכורה באמצעות מערכת הדיווח המקוונת של רשות המסים, ולשלם את המס על יתרת ההכנסה תוך 30 יום מסיום שנת המס.

– משכיר ללא תיק במס הכנסה: יש למלא טופס "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרה למגורים ללא חיוב בהגשת דוח שנתי" (טופס 3302) ולהגישו לרשות המסים. ניתן להגישו באופן מקוון.

הפטור הידוע

לשים לב, מי שהכנסותיו מדמי שכירות לשנת 2023 אינן עולות על 5,471 שח לחודש    עדיין נמצא במסגרת הפטור – ואינו חייב בדיווח ובתשלום 10% מס על ההכנסה מדמי השכירות.

לסיכום

הטבת מס משמעותית שנכנסה לתוקף בשנת 2023 במסגרת סעיף 122(ו) לפקודת מס הכנסה, המיועדת למי שמשכיר את דירתו ושוכר במקומה דירה אחרת.

*סקירה זו היא תמצית ואינה כוללת את כל החומר בנושא